Per capire meglio la situazione relativa a quando si può vendere una casa donata vi rimandiamo, successivamente alla lettura di questo articolo, al nostro pezzo su provenienza donazione: i rischi e come evitarli. Chi si trova a fronteggiare questa particolare condizione relativamente a un immobile sa quanto può essere complicato districarsi tra obblighi fiscali e legali. Vogliamo aiutarvi a liberare un po’ il campo dalle inesattezze sviluppando i seguenti argomenti:
- cosa comporta la donazione immobile;
- quanti anni devono passare per vendere immobile donato;
- casa donata e contestazione eredi: come risolvere.
In pochi punti eccovi le conseguenze relative alla donazione di un immobile con un chiarimento sul periodo di tempo che deve passare prima di vendere un immobile in donazione. Chiuderemo con i problemi e le soluzioni relativamente alla contestazione eredi di casa in donazione.
Cosa comporta la donazione immobile
In breve, andiamo a formulare un riassunto di quello che si intende quando si parla di donazione appartamento.
Un immobile donato è un appartamento o una casa singola che è stata regalata, ad esempio, dal padre a un figlio. In questa accezione, la parola “regalo” ha un significato leggermente differente rispetto a quello che intendiamo solitamente. Perché un immobile donato, o meglio, il gesto della donazione, va regolarizzato tramite il pagamento obbligatorio di somme di denaro relativamente alte.
Qui entra in ballo la relativa domanda su cosa comporta la donazione di un immobile. Come punto di riferimento prenderemo la donazione di un immobile a figli e in esame prenderemo solo il caso di un immobile già in possesso del donatario. Questa operazione è caratterizzata da vari aspetti legali e aspetti fiscali.
I primi definiscono la natura dell’operazione che, una volta portata a compimento, non è più modificabile, a meno che non intervengano altre condizioni. I casi specifici fanno riferimento alla possibilità di nascita di un altro figlio, oppure a situazioni più estreme legate alla posizione legale del donatario.
La posizione del legittimo ricevente può essere successivamente modificata dalla presenza di ulteriori eredi in linea di successione esclusi e che decidono di impugnare atto di donazione. È uno dei rischi della provenienza donazione, ma può essere legalmente risolto attraverso diverse opzioni che vedremo in breve più avanti. Quello che andremo, adesso ad analizzare sarà questione legata al tempo che deve trascorrere prima che il ricevente possa a sua volta vendere la casa donata.
Quanti anni devono passare per vendere una casa donata
Perché è fondamentale porsi questo interrogativo? Perché esistono limiti temporali entro i quali non è possibile vendere un immobile in donazione. Questi limiti non sono impliciti alla donazione, ma vengono imposti nel caso in cui si presentino determinate condizioni.
In effetti, il ricevente potrebbe rivendere anche subito l’immobile ricevuto.
A condizionare questa vendita potrebbe essere solo un fattore legato alla cosiddetta “riduzione” che vede coinvolti altri eredi legittimi in linea di successione. Lo scenario pratico è questo:
chi ha donato casa non ha tenuto conto della presenza di altri eredi e ha donato l’immobile a un’unica persona comunque legalmente meritevole di riceverlo. Il soggetto che ha ricevuto l’immobile ha venduto a un terzo acquirente. A questo punto entra in ballo l’”azione di riduzione”, cioè la richiesta, da parte degli eredi non tenuti in considerazione, della restituzione dell’immobile da parte del terzo acquirente.
Questa condizione va evitata a monte, cioè va accordata al momento della dichiarazione di donazione. Esistono vari metodi per accordarsi tra eredi senza dover arrivare a soluzioni “estreme” come la riduzione.
Esistono condizioni secondo le quali non è possibile, per gli eredi esclusi dalla donazione, avanzare alcun tipo di richiesta sull’immobile e non poter procedere all’azione di riduzione?
Sì, queste condizioni entrano in vigore allo scadere del 20° anno dall’atto di donazione. Dopo quel lasso di tempo gli eredi esclusi dalla donazione non possono avanzare alcuna richiesta legittima sull’immobile.
È quindi possibile vendere immediatamente una casa ricevuta in donazione a meno che non si presentino queste eventualità. Con il prossimo paragrafo vogliamo, infine, mostrarvi alcune strade potenziali per poter risolvere definitivamente i problemi legati alla donazione di un immobile.
Casa donata e contestazione eredi: come risolvere
È possibile risolvere un contrasto nato dall’azione di riduzione che gli eredi esclusi hanno avanzato sull’immobile venduto e ricevuto in donazione?
Certamente è possibile, e si può intervenire tanto al momento della vendita, quanto al momento della donazione. Tutti i sistemi sono appositamente studiati per non danneggiare nessuno, in riferimento agli eredi legittimi.
Al momento della vendita è possibile sottoscrivere una polizza donazione che fornisce un “paracadute” al terzo acquirente. Questo avrà la possibilità di rientrare delle somme spese all’acquisto dell’immobile che adesso ha subito l’atto di riduzione da parte degli eredi. Questo tipo di polizze sono studiate per permettere il rientro del capitale investito per l’acquisto della casa, oppure l’indennizzo da corrispondere agli altri eredi antecedentemente esclusi dalla donazione e successiva vendita.
Questo è anche il sistema più veloce per sistemare una situazione che può diventare complessa se portata nelle sedi giudiziarie.
Altro sistema pacifico, ma non sempre di semplice attuazione, per evitare azioni di riduzione o successive battaglie in tribunale è quello della stipula di una dichiarazione legittima di rinuncia alla riduzione.
Questo è un atto che va stipulato al momento della donazione e deve vedere presenti tutti i legittimari del bene immobile oggetto della donazione. Questa rinuncia può portare al doppio vantaggio di evitare discordie tra parenti e rendere la vendita dell’immobile più semplice. Questo perché molto spesso gli istituti bancari diffidano dal concedere accesso a mutui per l’acquisto di immobili in donazioni sui quali può presentarsi una potenziale azione di riduzione.
Un altra soluzione molto pratica, effettuabile nel caso in cui il donante sia ancora in vita, è quella di annullare la donazione per restituirgli il bene e procedere alla compravendita con tutte le cautele del caso.
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Federico Soraci
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