A molti sembreranno decisamente troppe per potersi domandare quali sono le tasse sulla casa e conoscerle con precisione. Con questo articolo vogliamo aiutarvi a capire cosa vi aspetta quando comprate casa e gli appuntamenti con il fisco che dovrete segnare in agenda durante l’anno. Di seguito gli argomenti che andremo ad approfondire:
- quali sono le tasse sulla casa;
- tasse sulla casa: imposte comunali;
- tasse sulla casa: imposte alla compravendita;
- tasse sulla casa: donazioni
È più che indicato partire da un riassunto di quello che è l’insieme delle tasse sulla casa. Visto che ci si trova in un ambito in continuo aggiornamento. Successivamente procediamo a distinguere le diverse tipologie e a descrivere modalità e tempi per i pagamenti di queste imposte.
Quali sono le tasse sulla casa
In Italia, per quanto riguarda la casa di proprietà, si fa riferimento alla distinzione tra prima casa e immobili diversi. Sulla base di questo concetto è stato impostato un differente trattamento per il pagamento delle tasse. Ovviamente, il concetto è quello relativo al “chi più ha più può pagare”.
La grande differenza tra il pagamento delle tasse da parte di chi possiede una prima casa e chi una seconda casa sta nella percentuale per il calcolo del versamento di alcuni tributi. Più in generale, quali sono le tasse da pagare sulla casa? Le prime che vengono in mente sono quelle relative alla compravendita casa. Queste sono tre e subiscono variazioni a seconda dei casi:
- IVA (o imposta di registro);
- imposta ipotecaria;
- imposta catastale.
Un accenno molto preciso a queste imposte lo avevamo già proposto nel topic su quali sono le tasse per chi vende casa. A queste imposte vanno aggiunte le cosiddette “tasse comunali” che sono suddivise in Imu, Tasi e Tari. Nei paragrafi successivi parleremo anche dell’evoluzione e dei cambiamenti in arrivo relativamente a queste imposte.
Esiste un terzo caso da esaminare relativamente alle tasse sulla casa ed è quello sulle tasse su casa di provenienza da donazione. Il primo caso che andremo a esaminare è quello relativo alle tasse comunali che rappresenta, spesso e volentieri, motivo di noie e rabbia da parte dei contribuenti.
Tasse sulla casa: imposte comunali
Ambito in continua evoluzione quello delle imposte comunali sulla casa. Ogni governo che si alterna in questo paese ha una propria visione su come deve funzionare questo tipo di tassazione. Eravamo rimasti al “trittico” già noto per le imposte comunali casa con:
- Imu;
- Tasi;
- Tari.
Il quadro, in merito, non è cambiato molto. Le tasse municipali sulla casa sono sempre queste. Le modifiche risiedono nell’applicazione di questi tre doveri che spettano al cittadino nei pagamenti.
Partiamo da una sorta di semplificazione che ha permesso di “accorpare” queste tre imposte, cioè lo IUC 2019. Quest’unico tributo racchiude in sé quelle che sono le imposte comunali su immobili. Anche con questa nuova modulazione permangono le detrazioni relativamente alla prima casa.
Fa eccezione la cosiddetta “prima casa di lusso”, per la quale lo IUC 2019 è comunque dovuto in tutte le sue componenti. In determinati casi possono essere applicate detrazioni, anche sulla prima casa di lusso, fino a 200 euro.
IMU
L’Imu, l’imposta municipale propria, si applica ai proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Dal 2014 questa imposta è stata abolita per tutti i possessori di “prima casa” o “abitazione principale” e inserita nel quadro delle tasse seconda casa. Nel decreto sono menzionate le categorie catastali A1, A8 e A9 che rientrano nella fattispecie per il pagamento del tributo e che, quindi, dovranno essere soggette a pagamento. Questo sono:
- abitazioni di tipo signorile (A1);
- abitazioni in ville (A8);
- castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (A9).
Per queste categorie, quindi, non esiste esenzione e l’Imu è dovuta. Per calcolare il peso di questa tassa sulla casa e, quindi, quanto si dovrà pagare, bisogna prendere in riferimento la base imponibile. Questa è rappresentata dall’effettivo valore dell’immobile per l’aliquota fissata dal comune. L’aliquota è generalmente quella dello 0,4% rispetto alla base imponibile. Il comune, tuttavia, può decidere se aumentare o ribassare questa percentuale dello 0,2%. Quindi, il valore massimo dell’aliquota potrà essere dello 0,6%, mentre quello minimo dello 0,2%.
Nuova Imu/Tasi
Il mese di novembre vede sempre il governo di turno impegnato nello sviluppo del documento economico e finanziario per l’anno successivo. Anche in questo compariranno novità importanti per quanto riguarda le tasse sulla casa. La più importante è quella relativa all’accorpamento di Imu e Tasi.
Ovviamente andremo ad aggiornarvi man mano che la situazione andrà evolvendo. Andando più a fondo, rispetto a quelle che sembrano le indicazioni relative ai decreti che finiranno in manovra, le aliquote e, quindi, il livello di tassazione è destinato a rimanere simile.
Quello che è in programma, proprio in ragione dell’accorpamento di queste due imposte, è una rimodulazione delle aliquote. La tassa sulla prima casa di lusso avrà un’aliquota dello 0,5% e un massimo aumento fissato a 0,1%. Quindi, l’aliquota massima può arrivare a 0,6%. Questa aliquota potrà anche essere azzerata dal comune. Il quadro relativo a “vecchia Imu” e “nuova Imu” dovrebbe essere così composto:
Vecchia Imu prima casa di lusso:
Aliq. Ord.: 0,4%
Max: 0,6%
Min: 0,2%
Var.: 0,2%
Nuova Imu prima casa di lusso:
Aliq. Ord.: 0,5%
Max: 0,6%
Min: 0,5%
Var.: 0,1%
Possibilità di abolizione da parte
dei comuni
Alla differente natura di questa imposta contribuisce l’accorpamento con la Tasi, il Tributo per i Servizi Indivisibili. Questa unione porta a un’ovvia modifica delle aliquote. Queste sono fissate entro un’aliquota ordinaria dello 0,86%. I comuni potranno, a questo punto, decidere se aumentare l’aliquota fino all’1,06%, oppure eliminare totalmente il tributo.
L’eliminazione del pagamento dell’Imu per i possessori di un immobile da parte del comune è la vera novità della manovra.
Tasi
Direttamente collegata alle attività del comune, la Tasi è quel tributo che contribuisce al mantenimento delle aree di interesse del cittadino. Parchi e zone di verde pubblico devono essere curati e, con l’aiuto della Tasi, è possibile mantenere al meglio possibile questi luoghi di interesse pubblico. In questo quadro rientra anche, ad esempio, l’illuminazione pubblica delle strade.
Rientrando nella disciplina IUC, anche la Tasi si calcola su fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. In questo caso cambia la percentuale di riferimento per il calcolo sulla base imponibile e la disciplina stessa. La Tasi, infatti, ha un’aliquota dell’1 per mille su imponibile. Questa aliquota può essere azzerata su indicazione del comune stesso.
Diversa è la percentuale di riferimento per la Tasi per immobili costruiti e gestiti da imprese costruttrici per la vendita. Su questi si calcola una percentuale su base imponibile del 2,5 per mille al limite massimo. Indispensabile riconfermare il probabile accorpamento di questa tassa con l’Imu, nella manovra 2020.
Tari
La Tari è la tassa sui rifiuti che serve per migliorare la gestione della raccolta rifiuti a livello comunale. Fa parte dello IUC ed è stata introdotta nel nostro ordinamento a partire dal 2014. Questo tributo è dovuto da parte di chi è proprietario di immobili o aree scoperte il cui utilizzo è suscettibile di produzione di rifiuti.
Fanno eccezione i casi in cui ci si trova a occupare un immobile o un area scoperta per un periodo inferiore ai 6 mesi.
Attenzione! Questa fattispecie non giustifica il mancato pagamento della Tari. Il tributo, infatti, dovrà comunque essere versato da parte dei legittimi proprietari di immobile o area scoperta.
Diversamente rispetto alle altre tasse sulla prima casa, la Tari prevede l’applicazione di un’aliquota variabile in base alle indicazioni del comune leggermente differente nei modi. Per calcolare l’importo si utilizza come riferimento i criteri del cosiddetto metodo normalizzato.
Questi vengono classificati in fasi differenti che corrispondono a:
- individuazione e classificazione costi di servizio;
- suddivisione costi fissi e variabili;
- ripartizione costi fissi e variabili in quote per utenze domestiche e non domestiche;
- calcolo voci tariffarie per singola categoria di utenza.
Questo specifico tributo può essere gestito dal comune che ha facoltà di valutare l’introduzione di esenzioni o detrazioni. Così come gli altri tributi presenti nello IUC 2019, anche la Tari può essere divisa in due rate da pagare con scadenza semestrale.
Tasse sulla casa: imposte alla compravendita
Le tasse sulla compravendita di un immobile le abbiamo sottolineate inizialmente. Queste sono l’IVA, l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria. Il versamento dell’IVA è condizionato da alcune specificità che differenziano l’acquisto dell’immobile. Chi acquista casa non deve versare l’IVA, ma l’imposta di registro che viene calcolata con un’aliquota del 9%.
Esistono alcune eccezioni e sono regolate in base alla natura del venditore. Se questi è un privato o una ditta esente da IVA si deve pagare l’imposta di registro al 9%. Se invece si tratta di una ditta soggetta a IVA questa si deve pagare in percentuale al 10%. Se l’immobile venduto è considerato come “di lusso” l’IVA sale al 22%.
Queste due tipologie di imprese modificano anche gli importi per quanto riguarda l’imposta catastale e l’imposta ipotecaria. Le due imposte sono così valutate:
Privato o ditta esente IVA
Imposta ipotecaria 50 €
Imposta catastale 50 €
Ditta soggetta a IVA
Imposta ipotecaria 200 €
Imposta catastale 200 €
Tasse sulla casa: donazioni
Ultimo caso che prendiamo in esame è quello relativo al pagamento delle tasse su case di provenienza donazione. All’imposta ipotecaria e a quella catastale va aggiunta la specifica imposta donazione. Questa viene calcolata in aliquote in base al grado di parentela tra donatore e beneficiario. Abbiamo già parlato di provenienza donazione: i rischi e come evitarli con dovizia di particolari sulla natura di questo procedimento.
L’imposta per donazione deve obbligatoriamente essere versata dal beneficiario e le aliquote da considerare sono le seguenti:
- 4% per parente in linea retta (figlio) o coniuge;
- 6% per fratello o sorella;
- 8% per persona diversa.
Imposta ipotecaria e imposta di registro incidono rispettivamente per l’1% e il 2% del valore dell’immobile. Vi ricordiamo che, oltre al pagamento di queste imposte, la donazione prevede il pagamento del notaio. La donazione è un atto pubblico che deve essere regolarmente registrato.
Federico Soraci
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