Gruppo Soraci Immobiliare

Ciao a tutti!

Oggi parliamo di permuta! Cos’è, quali sono le differenze tra permute e vendita e tutti i vari aspetti.

– Cos’è la permuta?

La permuta è un’operazione legale, regolata dall’articolo 1552 del codice civile, definita come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.

Per semplificarne il concetto, la permuta è una sorta di baratto tra contraenti che posseggono proprietà, come case, appartamenti e così via. La permuta prevede lo scambio di queste proprietà.

Vien da sè, quindi, che per poter procedere con una permuta si devono verificare una serie di condizioni particolari e specifiche: un venditore deve voler alienare (cederne la proprietà) il suo immobile e allo stesso tempo deve trovare un altro proprietario che possieda un immobile di un valore che sia non troppo distante da quello dell’immobile del primo venditore (questa parte non è obbligatoria, ma altamente consigliata e più avanti capirete perché).

– Quali sono le differenze tra permuta e vendita?

Sebbene si applichino, in quanto compatibili, le norme stabilite per la vendita (art. 1555 cod.civ.), la permuta differisce da quest’ultima in quanto lo scambio non avviene verso il corrispettivo di un prezzo, ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti.

Inoltre, nella maggior parte dei casi, i costi per effettuare una permuta sono più contenuti rispetto a quelli di una vendita.

la permuta

Facciamo un esempio pratico per capirci meglio:

Supponiamo che dobbiate trasferirvi a Milano per lavoro. Volete quindi vendere la vostra casa di proprietà in modo da poter usare i soldi per comprare la nuova casa nella nuova città oppure volete trovare un acquirente interessato alla vostra casa e che, allo stesso tempo, possiede una casa a Milano, in modo da procedere con una permuta.

Si possono presentare tre casi diversi, per semplicità dell’esempio voi sarete il signor Bianchi e il vostro acquirente sarà Rossi.

  1. Bianchi e Rossi vogliono “scambiare” i loro due immobili che corrispondono per entrambi alla prima casa. L’immobile di Bianchi vale 60.000 euro e quello di Rossi 110.000. Le due parti si trovano a parità di condizioni, perché per entrambi si tratta della prima casa, quindi si applicherà l’imposta del 3% sul valore catastale più alto tra i due (in questo caso, Rossi) più le spese di visura, che ovviamente sono doppie, perché riferite a due abitazioni. Il saldo finale è comunque più economico di quello di due atti di vendita!
  2. Stesso caso, ma per entrambe le parti non si tratta della prima casa. L’imposta sul valore catastale è del 10%, sempre applicato su quello di Rossi perché è il più alto. Anche in questo caso, il saldo finale, è comunque più economico di quello di due atti di vendita!
  3. Per Rossi è la seconda casa, quella di Bianchi la prima. La legge prevede che prevalga l’imposta più alta, quindi il 10% di 60.000 euro (più alto del 3% di 110.000 euro). Anche qui, troviamo un saldo finale più basso di quello di due atti di vendita nelle stesse condizioni.

In tutti i casi riportati, su entrambe le case non gravavano ipoteche o mutui, per questo la permuta è risultata semplice, lineare e conveniente. Nel caso contrario, l’operazione sarebbe stata molto più complicata e lunga in quanto esiste il problema della liberazione dell’ipoteca e del mutuo stesso.

Anche qui si possono verificare 2 casi diversi:

  1. Il nuovo proprietario si fa carico del mutuo presente sulla casa permutata e ne estingue le rate secondo il precedente piano tariffario.
  2. Il nuovo proprietario vuole procedere per l’erogazione di un nuovo mutuo, con specifiche che sono a lui più convenienti magari, e farsi carico delle spese di questa operazione.
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Inoltre, c’è da specificare che vi ho mostrato 3 casi di permuta “pura“, ovvero una permuta in cui non vi è nessun corrispettivo in denaro. Esiste anche un altro tipo di permuta, detta “con conguaglio“, che avviene quando i due immobili differiscono molto per valore catastale e quindi viene pattuita una somma di denaro da pagare, tra le due controparti.

Infine, i casi presentati avvengono tra due cittadini privati.

Ma la permuta può avvenire anche tra una azienda e un soggetto privato?

Si! In questo caso, aumentano le imposte in quanto, oltre ad essere soggetto all’IVA il privato e alla tassa di registro l’azienda, ci sarà da pagare anche: imposta di registro, due imposte ipotecarie, due catastali, l’imposta di bollo, tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali.

Hai una serie di dubbi ai quali non trovi risposte riguardanti la permuta? Contatta Gruppo Soraci e libera la mente da ogni perplessità!

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