L’accertamento del valore immobiliare è quel tipo di controllo che l’Agenzia delle Entrate svolge su immobili standard e immobili commerciali. Serve per capire se un determinato valore di vendita di un immobile è troppo inferiore al valore catastale. Di seguito andremo, quindi, ad analizzare i seguenti punti per aiutarvi a evitare l’accertamento valore immobiliare:
- come evitare l’accertamento del valore immobiliare;
- valore minimo vendita immobile;
- rettifica valore immobile Agenzia delle Entrate.
Andremo a concentrarci soprattutto su quelle buone pratiche che contribuiscono a evitare l’accertamento. Successivamente guarderemo in che modo si valuta il valore minimo di vendita immobiliare. Infine scopriremo un sistema efficace per rettificare l’errore con l’Agenzia delle Entrate.
Come evitare accertamento del valore immobiliare
L’accertamento del valore immobiliare è parte integrante del sistema che lo Stato ha inaugurato per combattere l’evasione fiscale. Ovviamente, il quadro è molto più grande e all’interno di questo si trovano i sistemi per vincere la guerra contro l’evasione immobiliare.
Fino a qualche anno fa, infatti, chi cercava di vendere casa tendeva a dichiarare un valore “ipotetico” dell’immobile. Questo significava una netta riduzione dei versamenti presso l’Agenzia delle Entrate.
Per combattere questo fenomeno venne introdotta, nella registrazione dell’atto preliminare, l’imposizione di fornire dichiarazioni in linea con quelle del rogito conclusivo. L’allineamento di questi valori viene continuamente gestito dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI).
C’è un fattore che, tuttavia, contribuisce a rendere questo sistema “poco funzionale”. La crisi del mercato immobiliare ha contribuito a rendere più incerti i valori degli immobili nel tempo. Questo significa che, potenzialmente, il valore di una casa può subire più di qualche fluttuazione.
In queste condizioni può risultare semplice dare una valutazione adeguata e “congrua” a un immobile? Difficile se non impossibile.
Ecco perché si rischia sempre più spesso di finire “vittime” dell’accertamento del valore immobiliare.
Esiste un sistema sicuro per evitare l’accertamento del valore immobiliare? No.
Esistono accorgimenti utili a poterlo evitare? Sì.
Il primo consiglio è quello più importante e alla portata. Munirsi di un certificato relativo a una perizia professionalmente redatta da un tecnico può valere più di un punto a proprio favore. Può risultare vincente anche contro i giudizi dell’OMI, mettendo in contrasto i valori proposti dall’Osservatorio con quelli di uno specialista.
Il secondo tra i consigli per evitare l’accertamento del valore immobiliare è relativo alla presenza di una documentazione corposa. Niente di così difficile da raccogliere. Avete a disposizione preliminari di compravendita, oppure incarichi di compravendita che certifichino il valore dell’immobile? Potrebbero essere sicuramente utili.
Valore minimo vendita immobile
Ha senso parlare, nell’ambito dell’accertamento del valore immobiliare, di quale sia il valore minimo di vendita di un immobile? La risposta sta nel mezzo per tutta una serie di motivi. Un immobile può avere un valore minimo di vendita? Perché un acquirente che sta per acquistare un immobile in precedenza venduto a 200.000 euro non potrebbe acquistarlo a 100.000?
Tutte queste domande diventano di importanza relativa una volta che ci si scontra con i principi dell’OMI. Perché è da quelle valutazioni che si decide il prezzo di un immobile. Se vendi a meno sei un potenziale evasore. Se vendi a un prezzo molto più alto stai, potenzialmente, truffando l’acquirente.
La natura “potenziale” dell’affare potrebbe fare tutta la differenza del mondo.
Esistono, infatti, numerosi fattori esterni che possono “definire” il prezzo di un immobile al di là di qualsiasi valutazione OMI.
Quali sono questi fattori?
Uno su tutti potrebbe essere legato alla presenza o meno di offerte per l’acquisto della casa. Se l’offerta sul tavolo è una sola ed è più bassa del 30/35% rispetto al valore OMI dell’immobile, è giusto che il venditore rinunci a concludere l’affare? Diremmo tutti di no. Ecco perché non sempre siamo di fronte a frodi o presunte tali.
Rettifica valore immobile Agenzia delle Entrate
Nel caso dell’accertamento del valore immobiliare l’utente che si trova a subire questa pratica non deve sentirsi indifeso. L’Agenzia Immobiliare, infatti, difficilmente combina questo tipo di procedimento a meno di evidenze lampanti. Solitamente la stessa Agenzia si trova a dover lavorare su più fronti relativamente a questo processo.
Se si subisce l’accertamento del valore immobiliare è nostro diritto chiedere ulteriori chiarimenti in merito. Ad esempio, se l’Agenzia delle Entrate ha provveduto a sviluppare l’accertamento semplicemente dopo aver visto le valutazioni OMI, questo decade sicuramente.
Si tratta di una condizione di evidente “mancanza di prove”. La semplice valutazione OMI non è sufficiente per l’applicazione di un provvedimento.
Da questa situazione, tramite ricorso, si passa immediatamente a una rettifica del valore immobiliare. Una situazione che vede sempre l’Agenzia delle Entrate come perdente e che da ragione all’acquirente e al venditore.
Per poter agire in maniera più adeguata l’Agenzia deve poter contare su ulteriori elementi che corrispondono a:
- comparazioni con simili tipologie di immobile;
- sopralluogo presso l’immobile;
- accesso nella struttura interna.
Molto spesso, nemmeno il primo punto può risultare sufficiente. Questo perché spesso si passa a valutazioni in base ad altri immobili presenti su database, oppure alla semplice ricerca su internet.
L’elemento che più degli altri può contribuire a una più utile valutazione immobiliare è sicuramente quello dell’accesso alla struttura interna. È un sistema affidabile per garantire un accertamento tecnico inequivocabile relativamente al valore della casa in vendita.
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