Ciao! Sono Federico, titolare di Gruppo Soraci,
se sei arrivato qui è perchè probabilmente sei un po’ indeciso se affittare o vendere la tua casa.
Ti dico subito che dovrai prendere una decisione alla fine di questo articolo, perchè il danno peggiore che ti potrai fare è quello di tenerla vuota!
La risposta alla tua domanda è molto semplice: la soluzione giusta non è mai assoluta, ma relativa alle tue esigenze.
Ahh beh! Bella risposta Fede!
Fermo! Non andare via, ora ti dirò COME ANALIZZARE meglio la tua situazione ma devi ascoltarmi con attenzione! Prendi un foglio di carta, tira una riga verticale nel mezzo, e da una parte scriverai vendere, dall’ altra affittare, scrivendo per ogni campo che adesso andremo a vedere, che cosa preferisci fare.
Trai poi da solo le tue conclusioni.
Innanzitutto partiamo dalla casa: è affittabile? E per affittabile intendo ristrutturata di recente? Con infissi doppio vetro? Ceramiche decenti nel pavimento? Una cucina che non rischia di esplodere? L’ impianto elettrico com’è messo?
Quindi il primo consiglio è quello di guardare con occhio oggettivo che cos’hai in mano. Il target di clienti a cui noi puntiamo per avere una continuità e una serenità di incasso sappi che non vorrà assolutamente andare a vivere in una casa mal messa e poco decorosa.
Non fraintendermi, ci sono delle case con magnifiche potenzialità, ma una casa con dei segni di umidità, pavimenti rovinati, con spifferi dalle finestre o con mobili della nonna, sicuramente non sarà particolarmente invitante e avrà bisogno di una tirata a lucido. Considera quindi le spese di rifacimento e chiama tre diverse imprese per valutare il prezzo.
Se ne hai bisogno ne conosco diverse davvero valide, oppure se vai su ristrutturaclick.it potrai compararne diverse ed ottenere il miglior prezzo con il miglior risultato.
Se non disponi di questa cifra non disperare,hai ancora la possibilità di chiedere dei soldi in prestito, magari a parenti o aprire un mutuo liquidità mettendo un ipoteca sulla stessa casa che intendi affittare.
Questa soluzione è preferibile alla richiesta di un prestito o un finanziamento per via della differenza dei tassi di interesse, in questo ultimo caso decisamente più elevati. Fatti fare un preventivo con una durata abbastanza lunga (10/20 anni).. è inutile che ti impicchi con rate alte per restituire in meno tempo il denaro, perché dal 2007, col decreto Bersani, potrai tranquillamente estinguere l’ipoteca senza pagare ALCUNA PENALE.
Potrai addirittura surrogare gratuitamente, ovvero PASSARE IL MUTUO ad una banca che ti offre un migliore interesse per il debito rimasto.
Calcola la rata richiesta e fai la differenza tra affitto incassato e la rata da pagare. Se la cifra ti piace, considera anche questa soluzione. Un’altra soluzione potrebbe essere quella di affittare la casa ad un target meno esigente. Sappi però che sceglierà la tua casa quasi ESCLUSIVAMENTE per via del canone più basso che ovviamente sarai obbligato a chiedere.
Questo tipo di cliente nel 99% dei casi offrirà meno garanzie e sarà meno solido finanziariamente. Chiedi ad un bravo agente immobiliare a quanto si può affittare in un termine medio/breve e guarda la cifra se ti soddisfa.
Ci sono delle accortezze per essere più tranquilli sui pagamenti, ma di questo ne parleremo nel mio prossimo articolo “L’inquilino perfetto”.
Sicuramente poi dovrò tenere conto dello stato dell’ esterno e mettere in previsione gli eventuali lavori straordinari che salteranno fuori nei prossimi 10/20 anni per valutare se avrò la possibilità economica di affrontare quelle spese magari importanti nel giorno in cui verranno deliberate o saranno assolutamente necessarie.
Sembra assurdo, ma pensa che nel mio percorso di Salvacase, che poi ti racconterò in futuro, ho incontrato famiglie che stavano perdendo la loro casa proprio per aver fatto delle considerazioni sbagliate e non hanno avuto i 5/10/30000 euro necessari a coprire le spese richieste dall’amministratore. Tante storie sono state poi a lieto fine, ma una prevenzione decente eviterà di avere dei mal di pancia in futuro.
Quindi, una volta vagliato che REALMENTE possiamo anche affittare il tuo immobile, passiamo ad altre considerazioni.
La seconda mossa da fare è quella di farsi valutare la casa dall’agenzia immobiliare, o dalle due migliori presenti nella tua zona. Per capire quella giusta analizzate la loro pubblicità online e cartacea, la presenza nei social network e SOPRATTUTTO quante persone ci lavorano dentro e se fanno parte di una rete MLS. Farò un articolo proprio sui trucchi per scegliere le agenzie migliori. Passo lavoro a circa 200 agenzie e scegliere con quali lavorare è stato per me FONDAMENTALE!
Parlare con mille agenzie immobiliari ti assicuro che non serve a nulla, se non a confondere le idee. Io ho sempre scelto di lavorare con i migliori. La mediocrità fa solo danni. Fatti quindi spiegare il loro piano marketing in caso di vendita e le loro strategie per venderti l’immobile in tempi giusti (4/8 mesi).
Pensa che una strategia corretta e una pubblicità mirata ti permette, nonostante il mercato attuale, di vendere la tua casa tranquillamente anche entro 90 giorni e al miglior prezzo di mercato!
Una volta ottenuta la cifra VERAMENTE ricavabile del mio immobile, avrò l’altro parametro fondamentale per procedere.
Ora, il mercato immobiliare, come qualsiasi mercato al mondo (borsa, oro, petrolio) è assolutamente ciclico! La direzione del prezzo del mattone è dato da diversi fattori di cui oggi non parleremo, ma dovrò consultare sicuramente il mio agente e farmi un’idea se il mercato nella zona dove sto pensando di vendere è in aumento o in discesa e con quali fluttuazioni.
Potrò così segnare in fondo al mio foglio l’andamento del mercato PRESUNTO dei prossimi 10 anni e capire se magari preferisco incassare oggi una determinata cifra o una più alta o più bassa negli anni a seguire.
A questo punto consideriamo cosa ne farai di questa cifra: non si vende se non sai il perché lo stai facendo.
Potrai magari sistemarti dei piccoli debiti accumulati oppure vivere più serenamente e senza pensieri il tuo prossimo futuro. O magari vuoi vendere per trovare una soluzione più adatta alle tue esigenze. Ci sono infinite variabili e non mi interessa entrarne nel merito. Io ti fornisco solo i parametri da considerare.
Rifletti che se vendi per ricomprare una casa di valore più alto è il momento giusto, in quanto oggi i prezzi sono molto appiattiti e potrai comprare qualcosa di meglio mettendo una differenza molto più contenuta o talvolta senza metterla affatto rispetto ad una situazione con i prezzi più slanciati. Controlla, è pura matematica!
Qualche cliente mi è capitato che si impuntasse su una determinata cifra fuori mercato aspettando un rialzo dei prezzi, ma senza considerare che la casa desiderata costerà molto ma molto di più.
Un altro parametro da considerare è quello delle tasse sul mattone, aumentate fino al 400% in più rispetto al 2010.
Dovrai quindi considerare le tasse di mantenimento annuo mentre in caso di affitto le imposte saranno pari al 10% se a canone convenzionato (3+2) e il 21% in caso di altri tipi di affitti.
Se vivete in una zona turistica chiedete al vostro agente di farvi un calcolo ANNUO della rendita del vostro bene affittandolo per brevi periodi, perché quasi sicuramente ne avrete un profitto economico, oltre ad essere più tutelati da mancati pagamenti e avendo la disponibilità del vostro bene praticamente ogni settimana, in caso di cambi repentini di esigenze.
Se siete invece in una città medio-grande, potrebbe essere interessante affittare ad uso foresteria o affittare i posti letto o le camere agli studenti. Un professore di Pisa ha intrapreso questa strada vendendo delle case ereditate messe molto male ed oggi ha una fiorente attività di questo tipo!
Anzi, Giuseppe, se mi stai leggendo ti saluto!
Una casa affittata per lungo periodo ricordate che vale meno, fino al 30% a causa dell’impossibilità dell’ aspirante compratore di avere subito disponibilità del bene.
Infine ti avverto che esistono anche altre soluzioni, come l’ affitto a riscatto o magari in caso di un grande immobile puoi sempre dividerlo vendendone una parte e finanziarti così la ristrutturazione dell’ altra.
Ricordati che una casa affittata dovrebbe rendere dal 3 al 5% netto annuo rispetto al proprio valore di mercato. Qualora così non fosse, anche la vendita della casa e il riacquisto di più alloggi più piccoli potrebbe essere la mossa giusta!
Ora, il tuo foglio dovrebbe essere ormai tutto bello pasticciato e le tue idee un po’ più chiare. Dormici su, ma domani AGISCI.
Se nonostante questo articolo hai ancora dei dubbi, ci puoi scrivere o telefonare ai contatti che trovi alla fine. Noi siamo specializzati sia in affitti transitori che in consulenze immobiliari di qualsiasi livello ed aiutarti sarà per noi un vero piacere.
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