L’acquisto credito ipotecario è una procedura veloce aperta anche ai privati.
Ecco cos’è l’acquisto del credito e cosa c’entra con l’NPL (Non-Performing Loans).
Cos’è acquisto del credito e NPL
L’acquisto credito ipotecario è una procedura veloce aperta anche ai privati. Ecco cos’é l’acquisto del credito e cosa c’entra con l’NPL (Non-Performing Loans).
Per poter capire cos’é l’acquisto del credito è doveroso spiegare agli utenti la natura complessa di questa operazione. Sfruttare adeguatamente operazioni legate a cessione o acquisto credito significa farsi forte dell’aiuto di un esperto nel campo. Non improvvisatevi esperti, perché il risultato potrebbe essere negativo!
Volendo spiegare la natura dell’acquisto del credito è indispensabile comprendere il significato di NPL, acronimo che sta per Non-Performing Loans. Di cosa si tratta? Questo è un punto di partenza per questo articolo che vi racconterà tutto, ma proprio tutto, sull’acquisto del credito. Per aiutarvi nella navigazione dei contenuti abbiamo organizzato un menù utile a guidarvi fino alla parte che più vi interessa. Vi consigliamo, comunque, di leggere l’articolo nella sua integrità.
• cos’è l’NPL (Non-Performing Loans);
• cos’è l’acquisto del credito;
• come funziona l’acquisto del credito;
• vantaggi dell’acquisto del credito.
Questa particolare tecnica è ben poco conosciuta nel nostro paese, ma se utilizzata con criterio e con l’aiuto di un professionista può rivelarsi molto vantaggiosa.
Cos’è l’NPL (Non-Performing Loans)
Non-Performing Loans sta per “crediti non performanti”, cioè quei crediti che non risultano più vantaggiosi. Questi sono quelli che possono pesare di più su un bilancio di un istituto di credito. Ecco perché, anche in ragione di una maggiore attenzione da parte della Banca Centrale Europea, le banche italiane procedono sempre più spesso alla cessione di crediti di questo tipo.
Per poter appianare i passivi in bilancio, infatti, le banche propongono l’acquisto di credito che può avere natura differente. Quello sul quale ci concentreremo noi è relativo all’acquisto credito per mutuo immobiliare. È la fattispecie più utilizzata e quella che crea più passività in un bilancio.
La banca acquista il debito di un utente che non riesce più a garantire i pagamenti del mutuo quando la casa è in fase di pignoramento. A questo punto la scelta della banca è quella, quasi obbligatoria, di attendere i risultati dell’asta e capire se questa ha portato vantaggio o svantaggio nella vendita dell’immobile.
Molti istituti bancari, tuttavia, stanno cercando di “evitare” questo spreco di tempo e di risorse che può risultare come un’incognita in fase di realizzazione del bilancio. L’immobile sarà venduto? Il prezzo di vendita sarà vantaggioso? L’acquirente dell’immobile è affidabile o è un cattivo pagatore? Sono solo alcune delle domande che ogni istituto
bancario non ha tempo e voglia di porsi. Ecco giustificata, quindi, la nascita dell’acquisto del credito immobiliare.
Cos’è l’acquisto del credito
La pratica dell’acquisto del credito è molto simile a quella del saldo a stralcio, ma differisce per la sua natura meno complessa. In questo quadro rientra anche una disciplina differente che corrisponde alla mediazione delle REOCo. Queste compagnie sono oggi più centrali nell’acquisto credito immobiliare grazie a una recente revisione della disciplina da parte di Governo e Banca d’Italia.
Questa realtà agisce, in tutto e per tutto, come farebbe un privato nei confronti di una banca che cede bene cartolarizzati. A questo punto rimane più semplice spiegare la natura dell’acquisto credito. La banca utilizza la cessione di crediti immobiliari per rientrare dalle passività nate con i clienti stessi. L’istituto ha una certezza in più di rientrare del credito cedendo questo alle REOCO.
Dopo i recenti aggiornamenti, tuttavia, oggi resta anche più semplice l’acquisto di credito da parte di privati. Questo sistema velocizza la pratica e alleggerisce gli oneri della banca. Ma come funziona l’acquisto del credito? Attraverso quale iter si sviluppa e quali sono gli attori in gioco?
Come funziona l’acquisto del credito
Per molti anni quella della cessione di credito da parte degli istituti bancari è stata una pratica usata in maniera agile dagli stessi. Nel frattempo, tuttavia, qualcosa è accaduto. La crisi immobiliare ha messo molte banche davanti a una dura realtà: sempre più clienti non riescono a garantire il pagamento dei mutui accesi. Dal 2008 questa realtà è praticamente esplosa.
Alle banche si sono presentate due differenti strade: organizzare tutti gli immobili con mutuo non pagato per essere messi all’asta, oppure rischiare giacenze milionarie. Non è una pratica nuova ma, mentre nei primi anni risultava più semplice da gestire, oggi richiede molta più attenzione. Cosa condiziona l’azione della banca nelle vendite all’asta? Tanti fattori diversi, tra i quali la giusta valutazione dell’immobile, la possibilità di perdere molto più del dovuto e il non riuscire a ripianare i debiti.
A questo punto gli istituti di credito scelgono di “passare” questo credito ad altre figure che possono essere le già menzionate REOCo, oppure (dal 2018) semplici privati. Cosa significa esattamente? Che queste agenzie rilevano, a un prezzo più basso rispetto a quello reale, i NPL delle banche per poi gestirli autonomamente. In questo modo le banche riescono a recuperare parte dei mutui non pagati e gli acquirenti riescono a ottenere un immobile a prezzo più basso.
Credito pro soluto e credito pro solvendo
In questo ambito, così come in ogni campo dell’universo finanziario, bisogna ben distinguere le figure che si trovano a interagire tra loro. La natura dell’acquisto del credito cambia a seconda di quella che è la “posizione” delle figure interessate. In questo caso si può parlare di:
• cessione del credito pro soluto;
• cessione del credito pro solvendo.
Dato per certo la presenza di più di un interlocutore è indispensabile fare luce su queste figure. In generale sono i ruoli che vengono ricoperti in ogni ambito economico e corrispondono a:
• debitore;
• acquirente;
• titolare del credito.
In questo tipo di operazione possono essere definiti anche come ceduto (il debitore), cessionario (l’acquirente) e cedente (il titolare). La differenza principale tra acquisto credito pro soluto e acquisto credito pro solvendo, appunto, è rappresentata dal tipo di rapporto che deve esserci tra ceduto e cedente.
Nel credito pro soluto la figura del cedente non fornisce alcuna garanzia sulla presenza di spese legate a interessi e debiti ulteriori. È una caratteristica che, invece, nella cessione pro solvendo non sparisce completamente e che impone al cedente il pagamento di queste spese.
Vantaggi dell’acquisto del credito
Per poter parlare dei vantaggi di questo tipo di “tecnica” dobbiamo girare un occhio al passato e uno verso il presente.
Prima le banche erano obbligate a gestire una serie di “pacchetti” nella vendita di credito immobiliare. Questo cosa significa? Che era impossibile vendere una singola proprietà o un singolo mutuo. Generalmente si costruivano pacchetti intorno al milione di euro di valore.
Le banche si sono rese conto, dopo la crisi del mercato immobiliare, che gestire questi pacchetti era praticamente impossibile, se non sperando di incontrare il grande investitore disposto a mettere sul tavolo tali cifre. Il grande cambiamento è arrivato poco tempo fa, quando le banche hanno studiato il metodo per poter vendere anche credito dal singolo debitore.
In questo nuovo business sono entrati, quindi, anche i semplici privati e i piccoli operatori del mercato immobiliare. L’aumento e l’accessibilità dell’offerta hanno ampliato il mercato che oggi è più florido che mai. Principale controindicazione?
Questo tipo di mercato non sarà così fiorente in eterno.
Il motivo di quest’ultima affermazione è più legato alla speranza che a numeri concreti. L’uscita da un periodo di pesante downgrade, in questo senso, contribuirà a ridimensionare il mercato dei debiti immobiliari. In pratica, si spera che le sofferenze legate al pagamento dei mutui decadano da qui a breve.
La complessità di questo tipo di operazioni richiede il supporto di agenti esperti che il Gruppo Soraci può garantire. Vuoi conoscere meglio il campo dell’acquisto del credito?
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