La registrazione di un contratto di locazione è un obbligo sancito per legge con dei costi. Questi costi hanno un’entità a seconda della tipologia di contratto.
Il contratto di locazione richiede una registrazione che impone il pagamento di alcune imposte e può portare, se non applicato con criterio, anche a contenziosi e sanzioni. Per questo motivo è indispensabile capire lo sviluppo di questo tipo di accordi che possono differenziarsi in varie tipologie e che riguardano immobili differenti.
Nel nostro blog abbiamo già trattato alcuni casi specifici, come la revoca della cedolare secca. In questa risorsa vogliamo approfondire l’argomento specifico del contratto di locazione facendo luce sulle diverse tipologie. Per ognuna di queste abbiamo sottolineato costi e modalità di pagamento.
Alcune condizioni specifiche dipendono dalla situazione del locatore, mentre altre sono collegate direttamente al comune nel quale è situato l’immobile. Alla fine della risorsa abbiamo deciso di inserire un’interessante offerta per chi cerca casa in affitto.
Cosa dice la legge sul contratto di locazione
Prima di passare alla redazione del contratto di locazione è indispensabile la compilazione del modello RLI. Questo è scaricabile tramite il sito di Agenzie delle Entrate e comprende una parte relativa ai dati generali della registrazione, una per i soggetti e una per gli immobili. Questo tipo di modulo, tuttavia, non è sufficiente per convalidare la registrazione di un contratto di locazione.
Questa ulteriore fase, la stipula di un contratto di locazione, è regolata dalla legge, che al comma 346 dell’art. 1 della legge n. 311/2004 così recita:
“I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro proporzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La normale procedura vuole che, successivamente alla redazione del modello RLI si proceda alla stipula del contratto di locazione. A dover provvedere è il locatore e in indicazione di massima non bisogna superare i 30 giorni per la prescrizione di questo. La scadenza serve a indicare anche quali sono i tempi per una eventuale penale. Questa corrisponde, appunto, alla fine dei 30 giorni o dal giorno in cui questo ha effettiva decorrenza, come indicato nel contratto stesso.
Per quanto riguarda le condizioni relative al contratto di locazione, quali sono le differenze in merito in base ai casi? Nella pratica si affiancano 3 diversi regimi che si distinguono in regime fiscale ordinario, di cedolare secca o a canone concordato. Mentre i primi due sono alternativi, il terzo appartiene a una categoria particolare che coinvolge i comuni ad alta densità abitativa. Andiamo a vederli nei prossimi paragrafi.
Regime fiscale ordinario nel contratto di locazione
Partiamo dal caso più classico che è quello relativo al contratto di locazione in regime fiscale ordinario. Nel regime fiscale ordinario il locatore opta per una locazione a canone libero e su questa verrà posto il pagamento del 2% sulla somma annua complessiva. Si chiama Imposta di registro e cambia a seconda della tipologia di immobile.
L’Imposta di registro è in percentuale del 2% su immobili a uso abitativo, mentre per quel che riguarda gli immobili cosiddetti “strumentali” è dell’1%. Questi sono i grandi capannoni a uso industriale, ma anche gli immobili in locazione come uffici.
Il pagamento dell’Imposta di registro ha effetto sul totale annuale della locazione. Se un canone è di 10000 euro l’anno, dovranno essere versati 200 euro di Imposta di registro. A questi costi dovranno essere accompagnati costi residui che vengono applicati alla registrazione del contratto.
Questi costi sono quelli relativi alle marche da bollo che vanno applicate sul contratto di locazione. Può non essere sufficiente la singola marca da bollo di 16 euro, perché questa deve essere applicata ogni 100 righe di scrittura di contratto, oppure ogni 4 pagine. Non conta l’applicazione delle marche da bollo sulla copia originale e non fa fede solo questa. Perché una marca da bollo dovrà essere apposta, usando lo stesso schema sottolineato in precedenza, anche sulle copie di contratto.
Il contratto di locazione è un accordo basato su più anni e l’Imposta di registro è una tassa che viene saldata per il singolo atto della registrazione. Questa, tuttavia, deve corrispondere all’intero importo della durata del contratto. La cifra totale, quindi, sarà calcolata su tutte le annualità. Per venire incontro alle spese del locatario è possibile far ricorso al regime di cedolare secca.
Regime di cedolare secca per contratto di locazione
Ulteriore opzione per quanto riguarda il contratto di locazione è quella del regime di cedolare secca. Questa resta un’ottima alternativa opzionale rispetto al regime ordinario ed è tra le disponibilità di scelta da parte del locatore. Ma in che cosa consiste il regime di cedolare secca?
Nello specifico, il locatore che sceglie il regime di cedolare secca rispetto a quello ordinario rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione che viene modificato in base ai parametri ISTAT. In secondo luogo si può godere dell’esenzione dal pagamento dell’Imposta di registro sia al momento della registrazione del contratto, sia per quel che riguarda le annualità successive. Si tratta, in concreto, di un’imposta che risulta sostitutiva tanto per i costi addizionali sia ai fini Irpef.
Particolarità di questo tipo di contratto è la possibilità di poterlo scegliere tanto alla firma del contratto di locazione, quanto a partire dagli anni successivi. Questo discorso vale solo per quei contratti con valore pluriennale. Si da per scontato che quando questo regime non viene scelto valgano le regole di un ordinario contratto di locazione.
I costi annui variano a seconda di precisi fattori. Generalmente va a incidere sul canone annuo di locazione e su questo viene calcolata un’imposta del 21%. Esistono due distinte situazioni, invece, che portano la percentuale d’imposta al 10%:
- quella dei comuni con alta densità abitativa, secondo l’elenco fornito dal Cipe;
- in specifici comuni con carenza di soluzioni abitative come Roma, Milano, Torino, Napoli, Firenze e i principali capoluoghi di regione italiani.
Costi per contratto a canone concordato
Sempre rimanendo nella sfera di competenza dei comuni, ecco che si presenta la possibilità di stipulare contratti a canone concordato. Questa è una soluzione specifica che coinvolge i comuni ad alta densità abitativa, il cui prezzo viene stabilito in base a determinati parametri.
Per quanto riguarda questo regime siamo sulle stesse linee guida del contratto a regime ordinario. Oggetto di applicazione del regime a canone concordato, infatti, possono essere determinati tipi di contratto:
- 1 – 18 mesi per lavori in transito o transitori;
- 6 – 36 mesi per studenti universitari;
- 3+2 – 3+3 per le abitazioni.
Il fattore che viene modificato e che ne caratterizza la convenienza è quello relativo alla base imponibile sulla quale calcolare l’Imposta di registro. Questa non viene più calcolata sul 100% del canone annuo, ma sul 70%. Si riduce sensibilmente (-30%) la base imponibile sulla quale valutare il costo dell’Imposta di registro.
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