Rieccoci con un articolo molto particolare su chi paga Imu su casa con usufrutto. Particolare perché riguarda un caso specifico che spesso crea confusione su usufrutto casa e su chi paga Imu. L’Imu abitazione principale ha rappresentato e rappresenta una questione annosa per i possessori di un immobile. Per semplificarlo abbiamo deciso di aiutarvi sviluppando i seguenti argomenti:
- cos’è l’usufrutto immobile?;
- Imu su casa con usufrutto, chi paga?;
- usufrutto: quando c’è l’abuso.
Sono queste le domande che più spesso vengono rivolte ai professionisti del mercato immobiliare su un argomento tanto delicato. Ora, la risposta che cercate la trovate in queste poche e semplici righe con tanto di informazioni generali su usufrutto e quando si va incontro ad abuso.
Cos’è l’usufrutto immobile?
Per poter chiarire completamente gli aspetti più oscuri di questo processo è indispensabile specificare la natura del diritto di usufrutto. Questo non è altro che l’utilizzo di un immobile di proprietà da parte di terzi. Si tratta di un compromesso definito diversamente dall’affitto che in questo caso non viene corrisposto.
L’usufrutto abitazione cambia in maniera radicale la stessa definizione che può essere attribuita al proprietario che, in questo caso, viene definito “nudo proprietario”. La differenza risiede nella limitata capacità dello stesso di poter godere del bene immobile, in quanto si troverà a dover “accettare” la presenza di una terza figura, definita “usufruttuario”.
Questa condizione particolare rimane inalterata solo nel caso in cui l’usufruttuario si limiti a godere del bene, senza modificarne la destinazione d’uso. Questo è un aspetto fondamentale, in quanto rientra nella fattispecie che può portare al decadimento del diritto d’usufrutto.
Se l’usufruttuario trasforma un’abitazione in un locale notturno commette un abuso che porta al decadimento dell’usufrutto stesso.
Oltre questa, sono altre le condizioni imposte a chi gode del bene immobile in usufrutto. Tra queste c’è quella di provvedere all’inventario dei beni contenuti nell’abitazione e al pagamento delle normali scadenze tributarie. Tra queste rientrano i vari canoni, ma anche le spese per eventuale manutenzione e quelle di amministrazione.
Caso speciale di questa particolare forma di accordo è la possibilità, per l’usufruttuario, di accordarsi con terzi per l’affitto dell’immobile. Questo caso prevede condizioni obbligatorie relative alla comunicazione dell’interessamento al nudo proprietario. Abbiamo prima accennato al pagamento delle normali scadenze tributarie. Tra queste rientra l’Imu e la domanda nasce piuttosto spontanea: chi paga l’imu su casa con usufrutto?
Imu su casa con usufrutto, chi paga?
Uno degli aspetti più dibattuti in questi ultimi anni è proprio relativo al pagamento Imu sulla casa. Un’imposta che molti italiani hanno sempre visto con sguardo particolare. Ma come si procede quando c’è da pagare l’Imu su una casa con usufrutto? Chi è che deve provvedere al pagamento?
Senza ombra di dubbio a pagare l’Imu deve essere l’usufruttuario.
Esiste, tuttavia, un caso in cui questa imposta non va pagata ed è quello in cui lo stesso usufruttuario utilizzi l’immobile come prima casa.
Bisogna valutare bene questa possibilità, in quanto, per case in usufrutto, solitamente i comuni applicano l’aliquota maggiore per il pagamento dell’imu sulla prima casa. In questo caso non è possibile nemmeno godere di alcuna detrazione. E se gli usufruttuari sono più di uno?
In questo caso ogni usufruttuario dovrà essere responsabile per la propria parte relativamente al pagamento Imu. A tal proposito, va ricordato che l’obbligo è previsto per tutti gli usufruttuari, e l’Agenzia delle Entrate dovrà attenersi a questo protocollo, senza poter avanzare richieste di sorta verso il singolo usufruttuario.
Per chiudere adeguatamente il cerchio è bene ricordare che le spese che spettano al nudo proprietario sono quelle da considerare come straordinarie. A questo punto è importante andare a dare un’occhiata a quelle che possono essere le condizioni che portano a un abuso dell’usufrutto.
Usufrutto: quando c’è l’abuso
Il punto relativo alla manutenzione dell’immobile assume tutt’altra importanza alla luce delle considerazioni sull’abuso dell’usufrutto. Questa fattispecie sussiste solo per responsabilità dirette da parte dell’usufruttuario.
È questo uno dei casi nei quali il nudo proprietario può richiedere la revoca dell’accordo e la cessazione dell’usufrutto. Esistono, poi, condizioni ulteriori che possono decretare la revoca stessa, ma dipendono da altri fattori. Uno di questi è la mancanza di uso o “non uso”, cioè quando l’usufruttuario non utilizza l’immobile in questione. Una delle condizioni per cui sussista l’usufrutto è, appunto, lo sfruttamento del bene concesso.
Altro caso particolare, e abbastanza raro, è quello relativo al cosiddetto “perimento del bene”. Questo si verifica, ad esempio, nel caso in cui si abbia il crollo dell’immobile dato in usufrutto. È un caso piuttosto specifico che contempla anche potenziali variabili, quale, ad esempio, l’usufrutto di un immobile parzialmente crollato. Ma, a parte questi due casi, quand’è che si verifica un abuso relativamente all’usufrutto?
Si tratta di un caso abbastanza specifico ed è quello relativo alla mancanza di manutenzione dell’immobile. Questo caso può essere anche caratterizzato dall’eventuale perimento (crollo) dell’immobile. L’abuso, per essere riconosciuto come tale, deve essere accertato da un giudice che disporrà, successivamente, se cessare l’usufrutto o disporre una condanna pecuniaria per l’usufruttuario.
Attenzione, in questo caso è possibile che l’usufrutto non venga estinto e che, quindi, l’immobile rimanga nella disponibilità dell’usufruttuario. Al contrario, l’abuso che impone immediato decadimento del godimento del bene è quello che comporta una evidente compromissione dello stesso.
L’immobile diventa inutilizzabile e, conseguentemente, perde valore. In questo caso si ha la decadenza dell’usufrutto per abuso. Non è un’eventualità così lontana dalla realtà, dato che può verificarsi un sensibile deterioramento dell’immobile anche solo non eseguendo quelle che sono le operazioni di manutenzione ordinaria che, come abbiamo accennato prima, sono a completo carico dell’usufruttuario.
Federico Soraci
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