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Oggi andremo a parlare di un argomento che interessa soprattutto i venditori di immobili: quali sono le reali tasse e spese che si devono affrontare durante la vendita di un immobile?
Chi vende una casa, molto spesso lo fa perché ha bisogno dei soldi che ricaverà dalla vendita per comprare un altro immobile. E’ per questo che è fondamentale sapere quali saranno le spese e le tasse da pagare!
Parto subito facendovi un esempio pratico e poi andrò ad analizzarlo nel dettaglio: in media, per vendere una casa del valore di 250.000 euro, l’ammontare delle spese e tasse da pagare è di circa 10000/12000 euro.
Andiamo quindi nel dettaglio:
- Spese per i documenti necessari: le prime spese da considerare sono quelle necessarie per ottenere i documenti fondamentali ed obbligatori per iniziare e concludere la trattativa di vendita. L’ammontare di queste spese può variare, soprattutto in base alla grandezza dell’immobile: infatti, per l’APE ( di cui abbiamo già parlato in un altro articolo) saranno necessari dai 250 ai 500 euro (più IVA) per un appartamento di 100mq. Per quanto riguarda quali sono questi documenti e a quanto ammontano le spese per ottenerli, potete trovare tutte le informazioni che volete in questo articolo:
- La Provvigione per l’agenzia: anche di questo abbiamo parlato in un precedente articolo. In ogni caso, la cifra che spetta all’agenzia immobiliare oscilla tra il 2% e il 5% del valore di vendita: per un immobile di 250.000 euro, si parla quindi di 9.000 euro circa.
- Imposte(solo per seconda casa): se l’immobile che vuoi vendere non è la tua abitazione principale e non sono ancora trascorsi 5 anni dall’acquisto e non ne hai ottenuto la proprietà per successione, allora il ricavato dalla vendita andrà in cumulo IRPEF o pagando una cedolare secca al 20%. Qualora si sia proceduto a un acquisto contestuale alla vendita, il ricavato sarà calcolato sulla differenza dei due valori(al netto di qualsiasi spesa sostenuta)
- RRE: Ha un costo compreso tra i 300 e i 700 euro ed è una dichiarazione di un tecnico abilitato (geometra/architetto/ingegnere etc etc) che attesta la piena conformità della casa oggetto di cessione. Per la maggior parte dei notai questo documento è ormai obbligatorio ma dipende ancora molto da distretto a distretto.
Piccolo consiglio: concordate un forfeit con il geometra che vi farà l’ APE così da ottenere magari uno sconto. (I nostri tecnici ad esempio fanno APE + RRE a 450 euro).
- Il Rogito. il rogito notarile è l’atto con il quale avviene il trasferimento della proprietà in capo all’acquirente. E’ errato ritenere che la casa sia “comprata” al momento del preliminare (di cui abbiamo parlato in un precedente articolo). Con il contratto preliminare di compravendita, lasciando stare alcune distinzioni legali, le parti normalmente si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare un certo immobile: quindi il contenuto del preliminare sono solo degli obblighi. Con il rogito, invece, si realizza il momento traslativo della proprietà: la proprietà passa dal venditore al compratore con tutte le relative conseguenze giuridiche e fiscali. Prima di addivenire al rogito di casa, con un lungo e paziente lavoro, il notaio esegue una serie di controlli per verificare che tutto sia in ordine; che l’immobile sia effettivamente di proprietà del venditore, che sia libero da ipoteche, che sia regolare sotto il profilo urbanistico edilizio. Tale ammontare si determina in base al prezzo dell’immobile indicato nell’atto notarile e al valore dell’ipoteca che viene iscritta a garanzia del mutuo sull’abitazione stessa. In altri termini, maggiore sarà il valore dell’immobile e del mutuo, e maggiori saranno i costi per il rogito del notaio che dovrai sostenere.Più nello specifico, il costo del notaio viene calcolato in base alle tariffe ministeriali vigenti: queste ultime, in base al valore catastale dell’immobile, variano da un minimo di 500 euro sino ad un massimo di 3000 euro circa, che però salvo diversi accordi rimane a carica dell’acquirente.
- Regolarizzazione catastale o urbanistica: per vendere senza pensieri e non temere eventuali pretese di acquirenti dopo l’atto notarile, è fondamentale che sotto gli aspetti urbanistici e catastali gli immobili compravenduti siano in regola con le normative vigenti. I prezzi sono i seguenti: diritti di segreteria per aggiornamento planimetria catastale,da 50,00 € a 100,00 €; parcella del tecnico per aggiornamento planimetria catastale, da 350,00 € a 600,00 €.
- Ovviamente è impossibile in questa sede prevedere ogni eventualità di spese di regolarizzazione urbanistica poiché la spesa può essere minima, enorme, o addirittura in alcuni casi bisognerà procedere con la demolizione di eventuali parti abusive e non sanabili.
- Possiamo poi anche ricordare a chi vendesse un bene ereditato la cui successione non è stata trascritta, che dovrà provvedere ad una nota di trascrizione contestuale al rogito da fare davanti al notaio. Ha un costo di circa 400 euro e volendo (ad un prezzo più alto) si può fare una volta sola per tutti i beni del de cuius sul territorio nazionale.
Queste erano le principali spese ed imposte necessarie al momento della vendita di una casa, prendendo per scontato che seguiate tutto alla regola, che la casa sia COMPLETAMENTE REGOLARE e che non decidiate di prendere scorciatoie per poter pagare qualche centinaio di euro in meno. Infatti, se alcuni dei punti sopra riportati venissero omessi, dovreste far fronte ad ulteriori imposte da pagare. Per esempio, la richiesta di aggiornamento per la regolarizzazione catastale va avanzata entro 30 giorni. Se si presenta la domanda in ritardo, scattano le sanzioni. Queste variano da un minimo i 1.032,00 € a un massimo di 8.264,00 €.
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