Tra le tante norme utili a garantire la certezza dell’investimento nell’acquisto di una casa c’è quella del deposito prezzo che è stata introdotta dopo che nel 1996 fu inserito il “preliminare”. Questo tipo di contratto rappresentava un accordo tra acquirente e compratore, ma metteva quest’ultimo in una posizione scomoda, in quanto non ancora proprietario della casa.
A quel punto iniziava un periodo di tempo più o meno lungo tra la firma del preliminare e quella del definitivo che poteva preoccupare l’acquirente. Durante questo periodo, infatti, potevano sorgere problemi che avrebbero potuto bloccare l’acquisto definitivo della casa. In questo articolo andremo a vedere:
- cos’è il deposito prezzo;
- come funziona il deposito prezzo;
- ulteriori utilizzi deposito prezzo.
È utile imparare a conoscere un sistema molto utilizzato e un’ottima garanzia per l’acquirente di un immobile, ma anche per il venditore. In questo articolo analizziamo in maniera approfondita cos’è e come funziona il deposito prezzo.
Cos’è il deposito prezzo
Il deposito prezzo nasce in Francia e viene ripreso successivamente in Italia. Esistono differenze sostanziali nell’applicazione tra i due paesi. In Italia non è obbligatori e può essere richiesto in maniera facoltativa dall’acquirente.
Per capire cos’è il deposito prezzo, immaginate di essere a pochi giorni dall’acquisto di una casa, di aver sbrigato tutte le pratiche per l’acquisto e di aver versato una somma di denaro in un conto corrente del venditore.
A questo punto iniziate a sentirvi già proprietari dell’immobile, ma scoprite poco tempo dopo che lo stesso è stato appena pignorato o addirittura sequestrato. Il primo pensiero è: riuscirò ad avere indietro i soldi investiti?
Il deposito prezzo è stato studiato appositamente per risolvere un problema come questo. L’obiettivo è tenere al sicuro l’acquirente durante un periodo di tempo ben preciso, che è quello che va dal rogito fino alla data di inserimento delle trascrizioni nei registri.
In questo caso sarebbe indispensabile poter fornire all’acquirente maggiori garanzie, in ragione del fatto che al momento del rogito questi si trova a dover pagare la somma di denaro pattuita.
Come funziona il deposito prezzo
Passiamo adesso a spiegare come funziona il deposito prezzo. Nel caso della compravendita casa, deve vedere coinvolti obbligatoriamente tre soggetti:
- il venditore;
- l’acquirente;
- il notaio.
Quello del notaio è un ruolo fondamentale in questo caso. L’attuazione dell’opzione deposito prezzo, infatti, avviene nel momento in cui ci si reca dal notaio.
Una delle due parti, presumibilmente l’acquirente, richiede al notaio di assumere il ruolo di “custode” del pagamento effettuato. Questi, infatti, dal giorno del rogito fino alla conferma dell’avvenuta cessione dell’immobile, dovrà tenere su un proprio conto bancario personale la cifra pagata dall’acquirente.
Il conto verrà intestato allo stesso notaio, in modo da eludere qualsiasi possibilità di pignorabilità, essendo le somme di proprietà del notaio stesso. Avvenuta la vendita e diventata ufficiale la cessione del bene queste entrano, finalmente, nella disponibilità del venditore.
Deposito prezzo: clausola
La clausola deposito prezzo, quindi, stipulata con effetto nel momento di scrittura del preliminare, consente una risoluzione agile per l’acquirente. È bene chiarire come la figura del venditore non deve, in nessun modo, essere considerata come una sorta di “problema”. Questa, infatti, serve solo a velocizzare le pratiche per la risoluzione del contratto.
Inutile sottolineare come questo sistema del deposito prezzo con clausola può essere considerato come ulteriore garanzia per le necessità di quest’ultimo, dato che il prezzo d’acquisto dell’immobile viene subito pagato al momento del rogito. I soldi vengono custoditi in maniera molto sicura per poi passare al venditore stesso.
Altri casi di utilizzo del deposito prezzo
Ebbene sì. Il deposito prezzo è risultato così utile e sicuro che ha portato il legislatore a introdurre ulteriori utilizzi di questo sistema. Casi di pignoramento o sequestro, infatti, non sono le uniche fattispecie per le quali può essere applicato. Di seguito anche le altre eventualità che possono essere garantite attraverso deposito prezzo:
- venditore con debiti;
- casa non agibile;
- casa con presenza di cose o persone;
- ipoteca o pignoramento pregressi;
- casa con prelazione legale.
Data per scontata la natura importante dei 5 punti elencati, non sempre l’acquirente viene messo al corrente di tutti i potenziali gravami giudiziali. Il venditore, dal canto suo, può non essere adeguatamente aggiornato sulle condizioni fiscali e di varia natura del suo stesso immobile.
Venditore con debiti
È il caso classico che può presentarsi nell’eventualità di vendita di un appartamento. In questa situazione l’acquirente si trova a dover pagare somme dovute per mensilità di condominio. In questo caso il venditore garantisce la somma totale da pagare durante la stipula, sarà poi responsabilità del notaio il pagamento delle somme dovute per il saldo delle spese condominiali.
Casa non agibile
L’agibilità della casa viene sancita dalla certificazione di agibilità. La stipula del deposito prezzo specifica che il rilascio delle somme pattuite per l’acquisto della casa venga effettuato solo dopo l’emissione di tale certificazione.
Casa con presenza di persone o cose
Si tratta di un caso piuttosto limite, ma che può essere ricondotto alla presenza del venditore ancora all’interno della casa o appartamento. Logicamente il prezzo stabilito verrà saldato solo dopo che questa sarà stata liberata.
Ipoteca o pignoramento pregressi
Ulteriore garanzia per l’acquirente e il pagamento avvenuto solo dopo la cancellazione di ipoteche o pignoramenti pregressi, nel caso ce ne siano.
Casa con prelazione legale
Legata all’acquisto di immobili già occupati (come negozi in affitto) che vedono coinvolti soggetti terzi rispetto a venditore e acquirente. La prelazione legale protegge le necessità degli occupanti diversi dal venditore che devono essere avvertiti per tempo della messa in vendita dell’immobile. In questo caso il pagamento avviene solo al decadimento della prelazione.
Il deposito di prezzo è una garanzia per tutte le parti coinvolte nella compravendita di un immobile. Come abbiamo potuto vedere da questo articolo, l’applicazione dei principi che ne regolano il funzionamento può essere complessa.
Non improvvisatevi agenti immobiliari! Andate sulla pagina contatti del sito del Gruppo Soraci e chiedete informazioni riguardo il deposito prezzo. Sapremo aiutarvi in maniera veloce e sicura.
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