Affitti stagionali: cosa sono e se convengono

Ciao a tutti appassionati del mondo immobiliare!

Oggi parliamo degli affitti stagionali: cosa sono e come funzionano gli affitti stagionali?

Per spiegarlo in poche parole: in Italia soprattutto, gli affitti stagionali avvengono durante il periodo estivo, quando moltissimi proprietari decidono di affittare le proprie case vacanze ai turisti. Si tratta di affitti brevi che possono avere una durata minore o superiore ai 30 giorni,

Scommetto che tutti voi conoscete Airbnb, uno dei portali con il più ampio display di appartamenti, villette sul mare e case di campagna affittabili: ecco, Airbnb è una delle piattaforme più famose su cui vengono stipulati contratti stagionali.

Quindi, come in ogni trattativa, vi è un proprietario di immobili che vuole affittarli per periodi brevi, detto locatore e vi è un soggetto interessato all’uso dell’immobile in questione, detto locatario.

Per affittare una casa vacanze è necessario un regolare contratto scritto. Serve cioè un documento sottoscritto tra le parti (locatore e locatario), il quale comprende termini e condizioni d’uso del bene (lasciando comunque spazio alla libera contrattazione), redatto seguendo le norme in vigore. Logicamente, non è prevista in alcun modo la possibilità di sublocazione dell’appartamento.

Si deve stipulare il contratto in forma scritta a pena di nullità, dove la finalità turistica deve essere espressamente indicata. La durata del contratto può essere decisa tra le due parti anche se, come detto prima, si tratta di contratti di breve durata. In base alla durata del contratto, si possono avere tre casi:

• locazione turistica lunga: si tratta del cosiddetto contratto casa vacanze dove sono presenti clausole regolanti il canone e il deposito della cauzione;
• locazione turistica breve: detto anche contratto brevi vacanze e tale tipo di contratto deve contenere apposite pattuizioni circa il recesso, l’entità delle spese accessorie e le modalità di utilizzo degli eventuali spazi accessori;
• locazione turistica brevissima: viene spesso definito come contratto weekend e nel contratto deve essere prevista una clausola con pattuizione forfettaria sui consumi per le utenze.

Al termine del contratto, la disdetta è automatica!

Analizzando adesso i termini fiscali, si deve ancora una volta distinguere i due casi:

1. Contratto di durata maggiore ai 30 giorni: il proprietario, secondo quanto previsto dalla legge che disciplina la locazione di immobili urbani, è tenuto alla registrazione del contratto presso l’Agenzie delle Entrate, pagando inoltre l’imposta di registro con modello f24. Collegato all’aspetto tributario, vi è anche quello della sicurezza: il locatore, infatti, deve denunciare la presenza del locatario presso l’ufficio di Pubblica Sicurezza competente, entro le 48 ore successive alla stipula del contratto.
2. Contratto di durata minore ai 30 giorni: il locatore (vale a dire colui che affitta l’appartamento) non ha nessun obbligo di registrare il contratto presso l’Agenzie delle Entrate.

Definiti ora tutti i parametri necessari, potete procedere alla stipula vera e propria del contratto che deve contenere:

• Generalità anagrafiche dei soggetti (nome, cognome e data di nascita);
• Elementi dell’immobile (località, indirizzo e piano);
• Composizione dell’immobile (numero di camere, posti letto e eventuale presenza di giardino, piscina ecc);
• Termini della durata della locazione con conseguenti modalità di consegna dello stesso;
• Dichiarazione di spese incluse relative all’affitto (acqua, gas, luce e pulizie).

Adesso che sapete tutto sulla stipula e le clausole riguardanti un contratto breve, concentriamoci sull’aspetto economico.

Conviene, per un proprietario di immobili, stipulare un contratto di affitto stagionale?

Per rispondere a questa domanda, è necessario effettuare un confronto tra i guadagni conseguenti la stipula di un contratto di affitto tradizionale e uno breve:

Secondo alcune stime, infatti, la messa a reddito di un appartamento in un grande centro abitato con il sistema della locazione tradizionale può rendere in media il 4,6% lordo. Questo vuol dire che su un valore dell’immobile di 150mila euro l’affitto può portare a guadagni pari a circa €6.900 annui.

Invece, le potenzialità dell’affitto breve sono molto più alte. Ad esempio per una casa in centro a Roma o a Milano i prezzi di permanenza giornalieri possono oscillare dagli 80 ai 200 Euro a giornata, a Firenze il costo medio è attorno a €110, €100 a Napoli, €85 circa a Torino ecc.

Dall’affitto breve, mediamente, si può ottenere una rendita media annua di 13 mila euro. Ad esempio un alloggio di medie dimensioni in zona semicentrale di Milano può rendere – al netto di imposte e spese – dai 6.400 ai 10.000 euro all’anno a fronte di circa 8500 euro derivanti da un affitto lungo.

Naturalmente le condizioni di affitto sono particolarmente dipendenti in questi casi dalla stagionalità, dallo stato dell’appartamento, dal livello di servizi nel territorio e naturalmente dalla capacità dei proprietari di promuovere l’immobile.

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