La ripartizione delle spese condominiali è solo una delle tante questioni che possono nascere dalla convivenza tra proprietario e inquilino in appartamento. I casi sono numerosi e tra questi vanno menzionati i principali che possono essere:
- ripartizione spese condominiali acqua
- chi paga le spese condominiali per il tetto?
- spese condominiali scala: chi le paga?
Sono alcuni dei tanti casi che riguardano le diverse spese condominiali e che impegnano tanto l’inquilino quanto il proprietario. C’è chi ha sviluppato una vera e propria tabella (il Sicet, Sindacato inquilini casa e territorio) che trovate alla fine di questo articolo. Ma è indispensabile prima chiarire le caratteristiche della ripartizione spese condominiali nei suoi aspetti generali.
Ripartizione spese condominiali: di cosa parliamo?
Si parla di ripartizione per le spese condominiali quando c’è da decidere quanto ogni condomino pagherà rispetto a un determinato tipo di lavoro. Per lavoro, si intende una modifica da apportare al condominio, la ristrutturazione di un ambiente comune.
A proposito di ristrutturazioni: sai come ristrutturare casa con pochi soldi?
A scanso di equivoci, si tratta di spese necessarie che riguardano la conservazione e il godimento degli spazi comuni. Nello specifico i lavori possono essere così elencati:
- manutenzione ordinaria e straordinaria;
- innovazioni richieste da assemblea condominiale;
- regolare funzionamento impianti e servizi comuni.
Esiste un regolamento interno al condominio che delinea le caratteristiche relative a chi decide chi dovrà pagare questi lavori. In questo caso si fa riferimenti a “soggetti con legittimità” di scelta per lo svolgimento dei lavori.
Questi sono l’amministratore di condominio di concerto con l’assemblea condominiale. Per ovviare a disparità di trattamento o pagamenti ingiustificati, si è deciso di sviluppare un quadro preciso di ripartizione di spese. Riguardo a questo esistono, appunto i soggetti obbligati a pagare, dopo l’approvazione delle ripartizioni da parte dell’assemblea di condominio. Alcuni casi specifici? Eccoli qui!
Ripartizione spese condominiali acqua
Una prima questione che non ha sempre una soluzione semplice è quella per la ripartizione delle spese condominiali per l’acqua. Esistono situazioni ben distinte dalla natura della spesa. Viene da sé, infatti, che l’acqua consumata per il riscaldamento dell’appartamento (lì dove non sono presenti sistemi centralizzati) viene pagata tramite bolletta dall’inquilino.
Lo stesso va sottolineato per l’acqua utilizzata in ambito alimentare e idrico-sanitario. In questo caso a pagare è sempre l’inquilino. I consumi di queste due entità rientrano nella bolletta che i diversi enti regionali inviano ogni mese (o periodicamente).
Quando si fa riferimento alla ripartizione di spese per acqua in condominio si considera quella utilizzata nelle parti comuni dell’edificio.
Quindi, l’inquilino riceverà 2 differenti bollette periodicamente:
► quella con i consumi relativi all’appartamento;
► quella con i consumi relativi alle parti in comune.
Per poter ripartire queste spese equamente, vengono presi in considerazione differenti fattori che dovranno essere valutati in sede di assemblea di condominio. Questi fattori sono:
- suddivisione in base ai millesimi di proprietà del singolo condomino;
- suddivisione in base alla proporzione dei consumi (lì dove l’acqua nelle parti comuni è destinata a servire i singoli condomini in proporzioni differenti);
Tra i due è il primo criterio quello che viene solitamente applicato. In determinati casi si è utilizzato un terzo metodo che prendeva a riferimento il numero di persone nell’appartamento. È illegittimo! Pertanto potrebbe essere oggetto di ricorsi da parte di chi lo subisce.
Chi paga le spese condominiali per il tetto?
Per quel che riguarda la ripartizione delle spese condominiali per il tetto è indispensabile fare una precisazione. Molto spesso, infatti, capita di confondere due concetti diversi, cioè quello di:
► tetto;
► lastrico solare.
Si tratta, a norma di legge, di due entità differenti, in quanto il tetto è quella parte superiore del condominio, della costruzione, non “calpestabile”. Questo significa che non può essere sfruttato se non per l’installazione, ad esempio, di un impianto fotovoltaico o di un’antenna.
Il lastrico solare, invece, è quello spazio calpestabile che può essere adibito a differenti utilizzi. Tra questi c’è la lavanderia o un semplice spazio prendisole.
Il tetto non è di proprietà degli inquilini al piano sotto di questo.
Così come altre parti del condominio, parti comuni, come le scale o il pavimento del piano terra, o il cortile, il tetto è da considerare parte comune del condominio. Esistono, tuttavia, delle condizioni differenti in questo caso e riguardano la natura degli accordi tra proprietario e inquilino
In molti casi, infatti, su base contrattuale, può essere stabilito che il tetto rimanga di pertinenza del proprietario. In questo caso a pagare le spese saranno, in base ai millesimi di proprietà, tutti i condomini. Se il tetto, invece, viene attribuito alla proprietà di un solo condomino, questo dovrà provvedere da solo al pagamento delle spese.
Nel primo caso, quindi, i lavori di manutenzione, oppure per i lavori di installazione di un impianto fotovoltaico o di un’antenna, saranno tutti i condomini a pagare.
Le spese saranno equamente divise in base ai millesimi di proprietà di ogni singolo condomino. Esistono specifiche eccezioni. Andiamo a vedere quali sono.
Spese condominiali per manutenzione del tetto
In base alla regolamentazione più accettata e diffusa, quella che vede tutti i condomini pagare per le spese di manutenzione tetto, questa è a carico anche di altri soggetti.
Ad esempio, se al piano terra trovano spazio negozi o garage gestiti, questi dovranno partecipare ugualmente alle spese di manutenzione.
Spese condominiali per danni dal tetto
Altro caso tipico che porta spesso a incomprensioni tra condomini. I danni dovuti a infiltrazioni dal tetto devono essere ugualmente ripartiti tra condomini in base ai millesimi di proprietà.
Dal piano terra alla mansarda, tutti dovranno partecipare, anche proprietari di magazzini, negozi, e parcheggi gestiti. Questi partecipano a necessarie spese di riparazione, così come alle quote di risarcimento del danno subito.
Piccola particolarità: anche chi è riconosciuto come “danneggiante” usufruisce delle riparazioni e risarcimento. Ovviamente questo sarà con quota diminuita tanto quanto è quella da lui dovuta in base al millesimale.
Spese condominiali scale: chi le paga?
Rispetto alle due tipologie precedentemente analizzate, questa è caratterizzata da una differenza importante: la ripartizione non avviene tramite il calcolo dei millesimi di proprietà.
Quando si parla di ripartizione delle spese condominiali per le scale ci si riferisce soprattutto al costo dell’energia elettrica, alla conservazione e, quindi, alla pulizia di rampe e pianerottoli.
Perché si è scelto di non considerare il fattore legato ai millesimi?
Perché non avrebbe alcun senso.
Esistono condomini, che abitano ai piani più bassi, che “utilizzano” un numero minore di scalini per entrare o uscire dal condominio.
Su questo principio è basata la ripartizione dei costi di manutenzione delle scale.
Ma le scale rappresentano, così come il lastrico solare o una lavanderia, una parte di uso comune, così come espresso nell’articolo 1123 del Codice Civile.
Allora perché tale eccezione in base al “numero” di piani che un inquilino deve attraversare per regolare la ripartizione delle spese?
Perché proprio l’articolo 1123 del Codice, al Comma 2°, dichiara e stabilisce che:
“Le spese sono ripartine in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne”
Tuttavia, tale condizione sussiste in un singolo caso, cioè quando si parla di ripartizione di spese per l’illuminazione delle scale.
Riguardo la pulizia e il decoro delle scale saranno i condomini dei piani superiori a versare una quota maggiore. Questo in ragione del fatto che questi si trovano a “consumare o sporcare”, un maggior numero di scalini o pianerottoli.
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